Le problème fondamental de la Turquie
Voilà le problème fondamental de la Turquie : un déficit structurel dans la balance des comptes courants. Cela signifie que la Turquie importe bien plus qu’elle n’exporte, entraînant une sortie de dollars du pays supérieure à leur entrée. Cette situation est particulièrement évidente lorsqu’on examine les réserves de change, c’est-à-dire le stock de dollars détenu par la Turquie, qui fond rapidement. Lorsque ces réserves approchent dangereusement de zéro, la Turquie se trouve contrainte de dévaluer sa monnaie face au dollar. C’est précisément ce qui s’est produit en 2021 et de nouveau en juin 2023. Ce phénomène, caractérisé par un excès d’importations par rapport aux exportations, explique les problèmes monétaires de la livre turque.
Cependant, il est intéressant de noter qu’au même moment, la croissance économique se maintient autour de 4% par an, et les investissements étrangers en Turquie ne cessent d’augmenter.
Le graphique ci-dessus illustre les flux monétaires provenant de l’étranger vers la Turquie. Cet argent s’investit non seulement dans l’immobilier, mais également sur les marchés boursiers turcs. À ce stade, la situation peut sembler paradoxale : d’un côté, la monnaie turque s’affaiblit, tandis que de l’autre, les entreprises turques prospèrent.
La courbe noire du graphique ci-dessus élaboré par Charles Gave indique qu’entre janvier 2019 et aujourd’hui, la bourse turque a gagné 25 points, soit environ 4% de rendement réel en dollars.
Pourquoi l’économie turque se porte bien malgré 60% d’inflation ?
Pour comprendre l’ensemble de ces éléments, il est nécessaire de se pencher sur les atouts spécifiques de ce pays et sa position singulière dans le monde. Une première considération cruciale réside dans la démographie favorable de la population turque.
À titre de comparaison, examinons la pyramide des âges en France. Une portion importante de la population française se situe entre 80 ans, et le train de vie de ces individus repose sur une population active âgée de 20 à 50 ans, bien moins nombreuse. À plus long terme, le rétrécissement de la base de la pyramide indique que les trente prochaines années ne seront guère différentes. Autrement dit, la France est confrontée à un vieillissement de sa population.
En revanche, observons la pyramide des âges en Turquie : une abondance de jeunes et peu de personnes âgées. Ceci implique que la main-d’œuvre disponible en Turquie pour soutenir la croissance économique est vaste, et que les prélèvements sur cette richesse en faveur des retraites sont très limités. Ainsi, la configuration actuelle est particulièrement propice à une croissance économique soutenue. La population turque évoque en quelque sorte la dynamique démographique de la France des Trente Glorieuses.
Par ailleurs, en tant que résident actuel de la Turquie, je peux vous assurer que les gens travaillent assidûment. Le taux de chômage officiel est comparable à celui de la France, mais la part des dépenses publiques dans le PIB est de 30%, soit deux fois moins élevée qu’en France. Qu’est-ce que cela signifie ? Cela indique que les aides sociales sont moins nombreuses et, par conséquent, les personnes sans emploi ont recours davantage à des activités informelles. Selon l’OCDE, l’économie informelle représenterait environ 30% du PIB. En ce qui concerne le temps de travail légal, il est de 45 heures par semaine pour un plein-temps. Autrement dit, la plupart des individus travaillent, car les options sont limitées, et cela se reflète dans le quotidien, avec les magasins ouverts en permanence, même tard le soir.
Cependant, ces éléments, bien que intéressants, ne nous éclairent pas encore sur la manière dont la Turquie envisage de maîtriser l’inflation et de réduire son déficit commercial afin d’équilibrer ses importations et ses exportations.
Je continue d’investir dans l’immobilier en Turquie
À ce stade, je vais demeurer volontairement vague, étant donné que nous discutons de l’avenir, ce qui requiert naturellement une approche plus prudente. Actuellement, je suis en phase d’expansion de mon patrimoine immobilier, en parallèle de mes investissements en Suisse.
En ce qui concerne la vente de biens immobiliers en Turquie avec un appel public à l’épargne officiel, veuillez noter que nous continuons à solliciter les services d’avocats pour obtenir les agréments nécessaires. À ce jour, nous avons enfin identifié les bons interlocuteurs, l’équipe étant la même que celle impliquée dans CleanSat Mining.
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Les atouts de la Turquie
Tout d’abord, la position de la Turquie dans le monde est fascinante, car c’est un pays stable doté d’une armée très puissante. Du point de vue géopolitique, la Turquie est captivante, faisant partie de l’OTAN tout en maintenant d’excellentes relations avec la Russie, le monde arabe et la Chine élargie. En tant que pivot géopolitique, la Turquie est très prisée par de nombreux étrangers. En d’autres termes, des capitaux étrangers en provenance de pays divers affluent en Turquie, car l’idée que le droit de propriété y est peut-être plus solide qu’en Union européenne ou aux États-Unis commence à se répandre. La crise ukrainienne a joué un rôle dans cette perception, les Occidentaux ayant ignoré les droits de propriété russes sans hésitation. Que cela soit juste ou non, peu importe ; l’idée que, si un pays sent un peu trop fort des pieds pour les Occidentaux, il pourrait subir le même sort, prend de l’ampleur. Ainsi, Antalya voit l’arrivée de nombreux Ukrainiens, Russes, Irakiens, Syriens, Afghans, etc., ayant fait l’expérience de l’exportation de la démocratie occidentale dans leur pays d’origine.
En ce qui concerne mes investissements, je remarque que bon nombre de nos locataires à Antalya sont des étrangers payant en dollars. Ces dollars proviennent de la croissance économique de leur pays, souvent riche en pétrole et en gaz. La dépréciation de la livre turque ne me préoccupe donc guère, car nous réglons nos dépenses en livre turque tandis que nos revenus sont en dollars. Ainsi, la Turquie est de plus en plus perçue par de nombreux pays comme une alternative crédible pour les investissements ou les vacances en dehors de l’Union européenne ou des États-Unis. Pour ma part, c’est un moyen judicieux de diversifier mes actifs. J’ai déjà de nombreux clients en Europe qui me versent des euros, des fermes de minage aux États-Unis qui me rapportent des dollars, alors je pense que l’immobilier turc, générant des dollars en provenance de pays en croissance au Moyen-Orient et en Proche-Orient, n’est pas une mauvaise idée. L’idée sous-jacente reste la même : diversifier les risques.
Comment régler le problème économique de la Turquie
En ce qui concerne le problème du compte courant en Turquie, il constitue une véritable entrave à son plein développement. Il existe deux axes de travail, bien que je tienne à souligner que les résultats ne sont pas assurés et que je réfléchis avec vous. La première piste consiste à réduire les importations, ce qui équivaut à appauvrir la population. Parmi les cibles traditionnelles, l’inflation frappe les fonctionnaires et les épargnants en livre turque. En ce qui concerne le marché obligataire, il n’en reste pratiquement plus. Les détenteurs d’obligations en livre turque ont ainsi subi des pertes considérables, perdant jusqu’à 90% de la valeur de leurs investissements en l’espace de dix ans, suivant les principes chers à John Maynard Keynes.
Par la suite, ce sont les salariés qui ne parviennent pas à augmenter leurs salaires aussi rapidement que l’inflation qui souffrent le plus. Les conséquences sont particulièrement dévastatrices, avec environ un tiers de la population se retrouvant en situation de pauvreté et éprouvant d’importantes difficultés. Ces individus ne verront pas leur situation s’améliorer tant que la conjoncture ne sera pas redressée.
Les grands gagnants : les entrepreneurs
De l’autre côté du spectre, ce sont les entrepreneurs qui semblent être les grands gagnants. Tous ceux que je rencontre partagent une opinion commune : l’inflation ? On Connait pas. Ils ajustent rapidement leurs prix et évitent de conserver des livres turques. Ils investissent dans l’or, le bitcoin, le dollar, ou accumulent des stocks pour se prémunir contre l’inflation. Avec une croissance de 4% dans le pays, tout va très bien pour eux. Ainsi, la Turquie est en train d’opérer un important transfert de richesse, passant des personnes dont les revenus dépendent directement ou indirectement de l’État aux entrepreneurs et aux salariés du secteur privé, ce qui est très positif pour la croissance du pays et pour les jeunes entrepreneurs dynamiques cherchant à prospérer dans des environnements en croissance.
C’est précisément pour cette raison que mon associé Alain et moi-même développons deux formations. La première, prête à être partagée, porte sur l’expatriation en Suisse (Protocole XS). Alain l’a finalisée cette semaine, basée sur deux cas pratiques que nous connaissons bien, lui et moi, puisqu’il nous a rejoints en Suisse début août. Cette formation explique en détail les avantages et les contraintes de l’expatriation en Suisse. La seconde, en cours de préparation, concerne l’expatriation en Turquie (Protocole XT). Bien qu’elle ne soit pas encore prête, nous commençons à disposer de nombreux contacts sur place pour vous en parler. Si ces formations suscitent votre intérêt, je vous encourage vivement à explorer les opportunités qu’elles offrent pour renforcer vos compétences et élargir vos horizons.
En ce qui concerne la Turquie, l’autre solution pour rétablir la balance des comptes courants serait d’augmenter les exportations ou de réduire les dépenses liées à l’énergie. C’est pour cela que l’État turc mise grandement sur ses entrepreneurs et sur les investissements étrangers. La résolution des problèmes de la Turquie passe par le développement de son tissu industriel et l’augmentation de ses ventes à l’international. Diverses incitations sont donc mises en place pour favoriser les industries exportatrices et augmenter les rentrées en dollars. L’immobilier, le développement d’une immigration travaillant à distance, et le tourisme font partie intégrante de cette stratégie.
Ce phénomène récent qu’il faut prendre en compte
La réussite de la Turquie dans ces efforts reste incertaine. Ce que je crois, cependant, c’est qu’elle dispose de nombreux atouts pour y parvenir. Un phénomène récent et très intéressant a émergé au cours des deux derniers mois. La Turquie semble résolue à augmenter ses taux d’intérêt pour contrer l’inflation. D’après ce que je constate, les effets sont palpables. Actuellement, il est possible de placer ses livres turques avec un rendement de 40% dans les banques privées, avec une garantie sur le cours de la livre turque par rapport à l’euro ou au dollar. En conséquence, de nombreuses personnes rapatrient leurs livres à la banque, retirant ainsi une grande quantité de liquidités du marché. Cette hausse des taux ne semble pas avoir d’impact sur la croissance économique, car les entreprises sont peu endettées en livre turque. Les banques ont depuis longtemps resserré les conditions pour éviter de subir des pertes de l’ordre de 30% par an. Les entreprises s’endettent donc en devise étrangère ou sur les marchés via des investisseurs étrangers. Étant elle-même peu endettée, la Turquie a la capacité de relever ses taux.
Contre toute attente, le président Erdogan pourrait être en train d’effectuer une hausse des taux surprenante, à la manière de Paul Volcker, ce banquier central américain qui s’est fait remarquer pour avoir vaincu l’inflation en 1980 et 1981 grâce à une forte hausse des taux d’intérêt. L’avenir nous dira ce qu’il en est dans les mois à venir. En tout cas, je ne suis pas particulièrement inquiet pour l’immobilier, car même en Grèce, un pays avec moins d’atouts que la Turquie, le marché immobilier n’a pas souffert autant pendant la crise grecque. Les investisseurs étrangers ont soutenu les prix avec la perspective d’acquérir de belles propriétés en Grèce. Malgré une économie principalement axée sur le tourisme, la Grèce a réussi à maintenir le secteur immobilier. La Turquie, quant à elle, bénéficie de nombreux avantages supplémentaires.
Pendant ce temps, le marché immobilier en Turquie progresse à un bon rythme. Si vous souhaitez approfondir cette dynamique, je vous invite à consulter la vidéo ci-dessus où je détaille concrètement ma démarche pour acquérir mes premiers appartements là-bas. Rien de tel que des exemples concrets pour illustrer les concepts.
Richard Détente