Acheter un bien immobilier à rénover : un projet rentable ?

21 juillet 2021

Acheter une propriété loin des villes est un choix judicieux à l’heure actuelle. En effet, les zones rurales sont préservées de la bulle immobilière et permettent d’investir dans une économie réelle. De plus, ces territoires offrent des perspectives d’entreprise et le niveau de vie s’y est globalement maintenu après la crise de la fin des années 2000. Dès lors, dans cet antagonisme géographique, une question d’investissement stratégique s’impose : est-il rentable d’acheter et de rénover un bien ? Nous allons tenter d’y répondre en prenant appui tout d’abord sur les réalités urbaines d’aujourd’hui, avant d’opposer celles des campagnes et de dresser un bilan pour choisir la meilleure option.

« Acheter de l’immobilier n’est pas seulement le meilleur moyen, le moyen le plus rapide, le moyen le plus sûr, mais également la seule façon de devenir riche. »

Citation de Marshall Field

La bulle immobilière citadine

L’évolution du marché immobilier en ville

Vers 2007, les logements en bon état en zone urbaine étaient chers. La bulle sectorielle a donc favorisé les ambitions de rénovation de biens (par des professionnels). Conséquence : une forte attractivité des prix à la revente.

Les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, en particulier dans les grandes métropoles, depuis la crise de 2008. La campagne est l'alternative !
Le phénomène de « bulle immobilière » s’est accentué depuis la crise de 2008

Dès 2008-2010 la situation change. Le marché est saturé, il devient très difficile de trouver un logement bon marché à rénover. La bulle immobilière s’accentue ensuite. Les agences réagissent rapidement. Elles proposent ces produits aux particuliers incapables d’acheter du neuf à 3 000 euros le mètre carré. On constate alors une réduction de la disponibilité des biens à réhabiliter (surtout en lot unique). Les professionnels, eux, choisissent de remettre à neuf des immeubles pour ensuite les vendre à la découpe. 

La rénovation de biens en zone urbaine

Aujourd’hui, votre marge de manœuvre se réduit si vous faites appel à une société de travaux. L’issue possible est de les réaliser vous-mêmes. Cela vous permet d’obtenir une maigre remise par rapport au marché. Mais il y a des conséquences.

Humainement les résultats sont souvent désastreux. La rénovation complète d’une maison par des particuliers entraîne fréquemment des divorces. Source de stress et de tensions aussi bien chez l’homme que chez la femme, beaucoup de couples n’y survivent pas. Il est aussi indispensable de s’y connaître en bricolage, afin de n’engendrer ni frustration ni agacement. La solution est de connaître un professionnel et de lui déléguer les tâches.

Cela peut être une expérience positive, mais soyez patients dans vos recherches. Un bien peut être rentable si vous décelez un défaut rectifiable ou une possibilité de division non valorisée auparavant.

Acheter un bien immobilier à rénover à la campagne

Rentabilité des maisons en zone rurale

Le marché rural distant des grandes agglomérations a des atouts certains, notamment parce que la rentabilité y est deux fois plus élevée. En campagne, vous pouvez trouver facilement des bâtisses laissées à l’abandon pour un prix modique. Certaines peuvent même être acquises gratuitement en tant que dépendances attachées à un bien rémunérateur. 

Dans les campagnes éloignées des métropoles, il est aisé de trouver des bâtisses délabrées pour pas cher. Mais attention, la situation est plus complexe qu'il n'y paraît !
De nombreux biens à rénover et peu coûteux sont disponibles à la campagne

Il convient néanmoins d’apporter une nuance. Imaginons que vous décidiez d’acheter un logement principal de 1 100 m², possédant un vaste terrain et une grange de 250 m² habitable. Vous pouvez construire au moins deux maisons neuves sur le terrain et rénover la maison pour exploiter tout son potentiel. Malgré tout, seule la première bâtisse est rentable, même si le reste est valorisé à 0 euro.

Retaper une maison à la campagne : les frais à prendre en compte

Le niveau de vie des campagnes est bien moins élevé. Par conséquent, le prix des locations y est très faible (entre 6 et 9 euros le mètre carré selon les endroits), et cela ne permet pas d’engager une entreprise pour construire ou rénover. Seuls les promoteurs parviennent difficilement à tirer des bénéfices en vendant des maisons de 90 m² à double niveau pour 150 000 euros. 

Les bureaux d’étude locaux nous montrent que la restauration de granges (par exemple) profite uniquement aux sociétés de travaux. En effet, celles-ci réussissent à optimiser le temps de travail de leurs ouvriers. Dès qu’un creux apparaît dans le planning de chantier, ces entreprises leur demande d’œuvrer sur des bâtisses désaffectées. Malheureusement ce système ne peut s’appliquer aux particuliers.

Acheter un bien immobilier déjà rénové en zone rurale : la solution gagnante

Attention à ne pas perdre trop de temps dans votre quête de la meilleure affaire de rénovation. Il existe de nombreux sites proposant des offres immobilières, repérer le bien idéal est une tâche fastidieuse. 

Rénover une maison de A à Z demande du courage et de la patience. Attention à bien évaluer le rapport risques/bénéfices !
La rénovation d’un bien est un travail exigeant

Soyez sûrs de vous lorsque vous vous engagez personnellement dans une démarche de travaux de restauration. Nous l’avons vu, cela peut mettre en péril votre équilibre familial et votre portefeuille. Pesez le pour et le contre et essayez de voir si vous ne perdez pas trop d’argent et de temps dans ce projet ; vous pourriez laisser passer des opportunités plus bénéfiques.

Pour terminer, la meilleure stratégie d’investissement à la campagne reste le bien déjà rénové. Cela vous évite la pression des travaux et une recherche pénible sur le Web.

LA STRATÉGIE GRAND ANGLE

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier, Grand Angle vous propose une formation gratuite de 7 jours. Celle-ci a pour but de vous apprendre à l’intégrer dans une stratégie patrimoniale complète et durable à long terme. Vous pourrez notamment savoir comment vous enrichir grâce à votre capacité d’endettement.

Pour développer votre réflexion sur le marché de l’immobilier en France, cliquez sur cette vidéo !

Richard DÉTENTE